No es la primera vez que la privatización masiva de inmuebles públicos aparece como solución para el déficit público, en especial por aquellos que ven el Estado desde la perspectiva liberal. Ya los años 1990 fueron marcados por propuestas así. En el período reciente, además de las iniciativas que se han adoptado en el ámbito federal, como la Ley nº 13.465 / 2017 y la MP 852/2018 mencionada arriba, también el Plan Municipal de Desestatización de João Dória en São Paulo pretendía vender tierras públicas municipales en gran escala.
Aunque busquen utilizar justificaciones aceptables, de mejora en la gestión y de disminución del déficit público, en la práctica esas medidas ponen en riesgo concreto la atención del interés público y de la colectividad. Es el caso de las privatizaciones de la COHAB, que están resultando en la expulsión de ocupaciones culturales periféricas de inmuebles para su enajenación. Es el caso, también, de la transferencia de los inmuebles del INSS, antes destinados para la producción de vivienda de interés social o implantación de equipamientos sociales, para ser enajenados por medio de los fondos de inversión inmobiliaria por la Unión. En el centro de São Paulo, los edificios María Domitila y Avenida Ipiranga, que serían destinados a la producción de HIS, podrán ahora dejar de tener ese destino. Cuestión aún más urgente tras la destrucción del edificio Wilton Paes de Almeida.
De todas formas, a pesar de ser lanzadas como una gran «balada», esas propuestas – de colocar las tierras públicas en el mercado a través de procesos de «desestatización» a ejemplo de las subastas y de las concesiones -, se han mostrado como tiro en el pie de sus defensores . Por la falta de conocimiento sobre su propio universo de inmuebles, por la ausencia de control sobre uso y gestión mínimamente eficiente de esos inmuebles por parte del propio poder público o por el juego de fuerzas entre interés político, las soluciones mágicas acaban teniendo muchas más barreras y resistencias que se anuncian. En Inglaterra, por ejemplo, el poder público está tratando de revertir las privatizaciones realizadas en el pasado, con iniciativas de renacionalización.
La ausencia o irregularidades documentales, inconsistencias catastrales, jurídico-carcelarias también representó uno de los grandes obstáculos para que proyectos de enajenación masiva de inmuebles públicos federales, de los estados de São Paulo y Río de Janeiro fueran llevados a cabo a finales de los años 1990. Y también recientemente, cuando la gran mayoría de los inmuebles listados en la portería nº 62, de 14 de abril de 2016, que sería enajenada por el gobierno federal, resultó en subastas vacías.
La MP 852/2018 de 24 de / 09/2018, además de diversos otros aspectos que vienen alineados a la lógica privatista de los bienes públicos, llama la atención sobre la definición del modelado de los fondos de inversión inmobiliaria, prometida como nueva varita de condón para viabilizar las transacciones.
Desde el año 2015, los bienes inmuebles de la Unión que se inscriben en la ordenanza del ejecutivo y los derechos reales a ellos asociados podrían destinarse a la integración de cuotas de FII, abriendo brechas hacia un camino hacia la privatización del patrimonio público de la Unión en su forma especulativa. Desde entonces, medidas normativas (Ley 16.465 / 2017 y la referida MP), están creando las condiciones legales para que esta propuesta entre en funcionamiento, reflejando la experiencia del Gobierno del estado de São Paulo.
La novedad ahora es que además de la disponibilidad de paquete de inmuebles de la Unión para la integración del FII (enriquecido por la posibilidad de enajenación de inmuebles del INSS y ex RFFSA), la Unión queda autorizada a licitar la prestación de servicios de constitución, la estructuración, la administración y la gestión, y a aportar recursos para sufragar los gastos iniciales de la estructuración de estos fondos de inversión.
Si las subastas e iniciativas anteriores no se mostraron eficientes para garantizar la enajenación de las tierras públicas, los FII, buscando superar las dificultades que involucran las transacciones inmobiliarias, funcionan como un instrumento de mercado que disuelve la propiedad de los inmuebles en papeles o cuotas, generalmente ofrecidos en la Bolsa de Valores. Para que los propietarios de estos títulos sean remunerados periódicamente, los inmuebles del fondo deben ser alquilados o vendidos. La idea es aprovechar esta liquidez y ofrecer las cuotas directamente como garantía o venderlas en el mercado, generando así ingresos a las arcas públicas.
Así como otras soluciones que parecían mágicas anteriormente, los fondos de inversión inmobiliaria públicos también podrían encontrar obstáculos no calculados en su estructuración. Uno de ellos puede ser la derrota de ese proyecto político dentro de una semana. Sin embargo, dado bien o no, ya están produciendo impactos en las políticas públicas, que son desmontadas mientras el Estado es reestructurado a partir de la lógica de la rentabilidad.
